כבר לפני כשנה פורסם כי מספר חברות נדל"ן מובילות בישראל זיהו את פוטנציאל הרווח ורכשו מאות דונמים בהוד השרון מתוך כוונה להקים על הקרקע פרויקטי מגורים ומסחר. בדיוק כמו שהכרישים מסוגלים להריח טיפת דם ממרחק עצום, כך גם מובילי הנדל"ן מסוגלים להריח הזדמנות ולהבחין בקלות בין "הימור" ל"הבטחה". 

אז מה מפריד בין השקעה שהינה בגדר הימור להשקעה מובטחת? בסך הכול מדובר בשלושה מבחנים פשוטים– הלא הם שלושת מבחני המ"מים: מיקום, מצב ומחיר.

בראש ובראשונה מדובר במיקום של הקרקע, בדגש על הסמיכות שלה לשכונות מגורים מבוקשות, כשכבר בשלב הזה מתגלה בחלק ניכר מהמקרים שלא כל הנוצץ, זהב הוא. לאחר מכן יש לפשפש בציציות של ההצעה האטרקטיבית ולברר האם הקרקע ממוקמת ומשויכת לתוכנית עירונית (תכנית מתאר) ומעבר לכל זה, חשוב לבחון מהו הרווח הצפוי, כלומר מהי התשואה שממתינה למשקיעים בסוף הדרך, לאחר שהקרקע תופשר. 

מבחן מס' 1 – לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן

כבר במבחן הראשון ניתן לראות מדוע הקרקעות של "נופי מגדיאל", נחטפות במהירות: המתחם ממוקם בסמוך לשכונת המגורים "גיל עמל" ומול שכונת "מגדיאל" בהוד השרון. מן הסתם מדובר בסיפור שונה לחלוטין מהשקעה בקרקעות הממוקמות הרחק ממקומות ישוב באזורים לא מפותחים, שספק אם יפותחו בעתיד הנראה לעין. הקרבה לשכונות קיימות, מקלה בין השאר על החיבור לתשתיות הקיימות. 

מעבר לכך שהמגרשים המוצעים לרכישה במסגרת פרויקט "נופי מגדיאל" ממוקמים בסמיכות לשכונות המבוקשות ביותר בהוד השרון, הקרקעות ממוקמות בקרבה לעורקי תחבורה מרכזיים. הודות לכך, התושבים שיזכו לגור ב"נופי מגדיאל", ייהנו מאיכות חיים באווירה כפרית וירוקה, אך יוכלו להגיע תוך פחות מ-20 דקות לתל אביב.  

מבחן מס' 2 – תכנית הקרקע

דרך טובה נוספת להבחין בין קרקעות ששווה להשקיע בהן לבין קרקעות לא אטרקטיביות, היא לברר מהו סטטוס (מצב) הקרקע מבחינה מנהלית, יש לבדוק האם הקרקעות הן חלק מתכנית מתאר מסוימת. מובן שאם התשובה שלילית, ההמלצה הטובה ביותר היא פשוט לוותר על ההצעה ולחפש השקעה בטוחה יותר. אם התשובה חיובית, יש לברר באיזה שלב נמצאת התכנית. או במילים אחרות, אילו מכשולים היא כבר הצליחה לעבור עד כה ואילו אתגרים צפויים לקרקע בהמשך הדרך. 

במקרה הספציפי של "נופי מגדיאל", ניתן לראות שהקרקע מהווה חלק מתכנית המתאר לפיתוח אזורי מגורים בשרון (תכנית מס' 2050), תכנית רחבת היקף הכוללת בין השאר הקמה של 2,230 דירות חדשות, כ-10,000 דונם של מתחמי מסחר ותעסוקה, בית ספר מקיף וגנים עירוניים. 

לעניין לסטטוס התכנית, נציין כי נכון לכתיבת שורות אלה בתחילת מרץ 2021, התכנית עברה את הוועדה המקומית ובנוסף גם עברה את שלב ההתנגדויות בוועדה המחוזית. המשמעות היא שהשלב הבא, שנמצא כבר ממש מעבר לפינה, הוא הפשרת הקרקעות.